东城法院公开课：住房租赁中承租人在房屋内发生安全事故及承租方严重违反合同约定的责任承担
大家好！欢迎收看《法官大讲堂》，我是今天的主讲人，北京市东城区人民法院民一庭法官助理刘娅。
近年来，随着经济社会的发展和人口流动的加速，住房租赁市场日益活跃，由此引发的纠纷也不在少数。今天我就跟大家介绍住房租赁中纠纷较为集中、问题较为普遍的典型案例，希望能让大家从案例中直观地领悟法律规定并用来指导实践生活，为预防、化解住房租赁纠纷有所帮助。今天我主要讲两个问题，一是承租人被新房主清退，损失谁来承担；二是承租人擅自转租房屋，要承担违约责任。下面我们具体讲解。
一、承租人被新房主清退，损失谁来承担。我们先来看一则案例。2016年7月28日，高某与丁某续签《北京市房屋租赁合同》，约定高某续租丁某的房屋，租期为2016年9月1日至2017年8月30日。高某于2016年7月29日向丁某支付了半年租金，上期押金转为本期押金。2016年8月底，丁某把房子卖给张某，并办理了过户手续。2016年9月6日，张某强行带人进入房屋并留置人员于屋内直至9月11日高某搬离房屋。高某丈夫9月6日从外地回京处理此事，并于9月12日离京，共计支付路费1105.5元。9月11日，高某另租房屋居住，并支付中介费6500元。后高某诉至法院，要求丁某退还押金、剩余租金，赔偿中介费6500元、交通费1105.5元。法院经审理认为，根据买卖不破租赁原则，房屋产权变更不影响租赁合同效力。张某与高某应继续履行原租赁合同。诉讼中，丁某明确同意退还高某未使用涉案房屋期间收取的租金，法院不持异议。不过，因涉案房屋已经过户给张某，丁某已经丧失了对房屋处分的权利，丁某占用高某的押金缺乏依据，应予返还。张某与高某履行合同过程中，高某由于张某的阻挠搬离了房屋，根据合同相对性原理，高某要求的中介费、交通费均系张某违约行为造成的损失，应向张某另行主张。买卖不破租赁是物权优先债权的例外，其立法宗旨在于对承租人居住权益的保障，实践中，因房屋产权变更引发租赁合同纠纷的不在少数，此时，新房主成为房屋租赁合同的出租人，负有继续履行租赁合同的义务，擅自清退承租人的，应当承担违约责任。
二、承租人擅自转租房屋，要承担违约责任。我们还是通过典型案例来介绍。2012年6月16日，王某某（出租人）与赵某某（承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：王某某将涉案房屋出租给赵某某居住，居住人数为5人，最多不超过5人；租期自2012年6月18日至2018年6月17日；月租金3000元，支付方式为按年支付；承租人擅自将房屋转租给第三人的，出租人有权单方解除合同，收回房屋，承租人应向出租人支付违约金。合同签订后，王某某将房屋交付给赵某某，赵某某向王某某支付了一年的租金，之后租金未交纳。租赁期间，赵某某未经王某某同意，将房屋转租给多人。后王某某诉至法院，要求解除合同，并要求赵某某支付拖欠租金及违约金。法院经审理认为，双方合同明确约定，承租人擅自将房屋转租第三人的，出租人有权单方解除合同，收回房屋。双方履行合同期间，赵某某擅自将房屋转租他人系违约行为，赵某某应按合同约定承担相应的违约责任。赵某某欠付房屋租金，王某某要求支付，应予准许。据此，法院判决解除了双方的合同并判决赵某某支付王某某所欠租金并支付违约金。根据《合同法》第224条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可见，不得擅自转租是承租人的法定义务，承租人想要转租，需要得到出租人的同意，否则将面临合同解除的结果，在双方就擅自转租约定违约责任的情况下，承租人还面临承担违约责任的风险。
以上就是今天跟大家介绍的住房租赁常见法律纠纷，下期将继续跟大家分享。好了，今天我们就讲到这儿，感谢您收看《法官大讲堂》，下期再见！
