签订房屋租赁合同应当注意的事项
大家好！欢迎收看《法官大讲堂》，我是今天的主讲人，北京市东城区人民法院民一庭法官助理刘娅。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同，顾名思义就是租赁物为房屋的合同。近年来，随着城镇化的发展和人口流动的增加，房屋租赁市场尤其是住房租赁日益活跃，人民法院受理的涉及住房租赁纠纷数量也在不断攀升。今天，我就从承租人的角度，跟大家讲解签订房屋租赁合同时应当重点注意的事项，希望对大家有所帮助。
一是要采用书面方式签订合同。《合同法》第215条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。也就是说，租赁期限在6个月以上的，建议采用书面方式签订合同，否则会被视为不定期租赁，不定期租赁下承租人面临较大风险。根据《合同法》第232条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。尽管出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，但是出租人仍然有单方解除合同的权利，对想要长期稳定居住的承租人来说较为不利，随时可能面临被出租人通知解除合同、搬离房屋的风险。所以，在租赁期限6个月以上的情况下，建议以书面形式签订租赁合同，以维护租赁关系稳定。
二是要注意出租人身份，简单说就是与之签订房屋租赁合同的人有没有权利出租房屋。实践中常见的有两种情况，一是房屋所有权人直接出租房屋，这时承租人只需要核对所有权人身份信息与房屋权利证书载明的权利人信息是否一致即可。二是转租，此时租赁房屋要注意两个问题，一是看原租赁合同是否允许承租人转租，实践中，因原租赁合同承租人擅自转租，出租人要求次承租人腾退房屋的情况经常发生。例如，A将房屋出租给B，未约定B可以对外转租，B擅自将房屋出租给C，A得知此事后起诉要求与B解除合同，并要求B和C共同腾退房屋，此时出租人的诉讼请求一般会得到法院的支持，次承租人C将无法继续使用房屋。二是看原租赁合同的期限，转租的期限超过原租赁合同期限的，超过的期限将被法院认定无效。例如：A将房屋出租给B，租赁期限三年，自2020年1月1日至2022年12月31日，虽然约定B可以对外转租，但是B将房屋转租给C，租赁期限为五年，自2020年1月1日至2024年12月31日，那么B和C之间超过三年期限的转租合同系无效，也就是2023年1月1日至2024年12月31日期间无效。所以，在转租的情况下，要核实现在的出租人在原租赁合同中有没有转租权，同时看原租赁合同的租赁期限，可以要求现出租人出示原租赁合同的方式查看。
三是要约定清楚相关费用的负担。主要是两个问题，一是家具家电等维修费用的负担，二是水电燃气等费用的负担。就家具家电等维修费用的负担，《合同法》第220、221条有相关规定，实践中一般区分正常使用损坏和使用不当损坏两种情况，对使用不当造成损坏的，一般应由承租人自行承担维修费用，对正常使用情况下造成损坏的，一般应由出租人负责维修，承租人通知出租人维修后，出租人未维修的，承租人可以自行维修，相关费用由出租人承担，不过承租人需要对已经通知出租人维修承担举证责任。就水电燃气等费用来说，要注意两个方面，一是要将可能产生的费用罗列清楚并一一约定承担主体，包括水费、电费、燃气费、物业费、采暖费、停车费、有线电视费等等；二是为防止遗漏可以约定兜底条款，约定除特定费用外，其他相关费用均由出租人负担，以防止可能产生的费用因约定不明而产生纠纷。
以上就是为大家梳理的签订房屋租赁合同时需要重点注意的三个方面，希望对大家有所帮助。今天我们就讲到这儿，感谢您收看《法官大讲堂》，下期再见！
