（原文标题：社区商业实践样本：万有集市如何抢占风口）
随着一线城市购物中心的饱和，商业地产的空间开始外延到社区商业。这些看起来客单价不高的社区商业，正在开始升级。
“社区商业主要服务周边居民的日常生活，我们要做的就是在尽可能有限的空间里面创造更多的服务内容，满足周边居民的日常需求，让居民有一站式的服务体验。”瀚立资产管理有限公司创始人兼总经理马莉告诉第一财经记者。
事实上，对于生活在大城市的居民而言，每天的日常消费都是在家门口的社区完成，如何足不出户即可解决日常消费问题是决定生活品质和营造人气的重要因素。参考很多成熟市场，社区商业消费占到整个商业消费超过60%份额，而对于目前国内的商业地产市场而言，这一块业务才刚刚起步。
共享空间的社区商业
社区商业是以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态，以提供日常生活需要的商品和服务为主的属地型商业。“社区商业利润并不高，重要的是深挖客户需求，让他们常常来，就可以提高效益。”马莉说。
第一财经记者参观“万有集市”位于上海陆家嘴板块的社区商业发现，在这个并不大的两层空间里面容纳了非常多生活的内容。底层的菜市场是按照目前上海第三代菜市场标准进行建造，所有商品均使用了电子化可溯源标签。围绕菜市场的沿街店铺均是各类小吃，每个店铺装修非常文艺，但是面积均只有18平米。
值得一提的是二楼的共享空间，在二楼空间里面融入了中央厨房、咖啡馆、早教中心、理发馆、健身房、舞蹈房等内容，每一个板块有一定的独立空间，所有板块又共享一个中央区域的大空间。
“我们在这个大空间做过很多社区的活动，还帮社区小朋友做过生日趴，中央区域可以实现共享，更高频效的提高空间的使用效率。”马莉说。
更多的空间内容可以满足更多社区居民的日常需求，社区居民可以预约免费使用舞蹈室、健身房，咖啡馆不管点不点咖啡都可以来坐坐。“只有预约教练需要花钱，其他时间我们都可以对社区居民免费。我们就是希望他们可以来这里坐坐，这里就像一个会客厅一样。”马莉说。
可以想象一个场景，一家三口都来到这个不大的社区商业，男主人在健身房里挥汗如雨，女主人就在理发店剪头发，而小朋友可以在早教中心上课。一个家庭的需求都可以在这里满足，那么这个家庭也会选择将这里作为消费目的地。而回家路上去菜市场买点菜，再买点面包和牛奶，整个消费闭环就可以产生。
相比于别的社区商业而言，更加丰富的内容可以满足更多居民的需求，因此居民来这个地方的次数也会变多，间接也导入了客流。ret睿意德此前一份报告指出，社区商业占购物支出比例不足30%，目前还有很大的消费空间没有被挖掘。
万有集市的共享厨房
扩大规模
虽然社区商业充满潜力，但是目前社区商业的发展并不可观。“利润非常低，投资周期很长，很多社区商业定位不清晰，成功的并不多。”一位从事商业地产招商人士说道。
马莉也坦言，万有集市虽然盈利，但是利润率并不高。“我们主要盈利来自两方面，第一就是租金溢价，第二就是我们自己投资了很多餐饮等业态，这些餐饮本身也带到了我们的社区商业里面，我们可以在自己投资的餐饮中赚钱。”马莉说。
但是真正要实现更大的发展，还是需要有一定的规模，目前万有集市不到十家，前期开店很慢主要是在进行经验摸索。而未来她将加速门店的扩张步伐，通过合作等方式将自己的管理进行输出。
“有了规模利润才有所上升，未来我们才能实现采集会员数据，并通过会员数据实现O2O。目前我们已经和京东到家合作，附近居民已经可以通过线上进行下单。但是我们还是会注意线下的体验，因为购物有时候也是一种乐趣，在这样干净舒适的环境购物可以让居民体会到幸福感。”马莉说。
克而瑞指出，模块化和服务集成是规模扩张的基础，万有集市的模块化非常强，它会因地制宜，它根据各个社区需求不同，相应产品的业态组合性会非常强。作为商业中心的主力业态，可与其他业态共存、互补。根据不同服务半径、不同目标受众，不同存在形式，提供适合的服务内容。与此同时，这种模块化还表现在根据不同物业形态，提供特色及个性化解决方案，具备快速复制能力。
世邦魏理仕认为，社区型商业未来发展潜力巨大。在报告追踪的17个城市中，社区型商业存量仅为优质购物中心总存量的8%，但这一数字预计将稳步上升。
“下一步我们将开放投资，并寻找更多的合伙人，希望快速复制我们的社区商业，并实现一个发展过程。”马莉说。
责任编辑：实习生沐阳
