本报讯（华商晨报主任记者 刘桐）明年年底前，持有居住证的承租人按照法律法规规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务，实现购租同权。
昨日，沈阳市政府公布《沈阳市住房租赁试点工作方案》，今年10月底前，将首次公布城区住房租金参考价。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在沈阳市无自有产权（含尚未取得《房屋所有权证》）住房且租房自住的，可凭租赁备案证明和无房证明，提取夫妻双方住房公积金支付房租。
■服务平台
10月底前政府住房租赁交易服务平台运行
沈阳将通过政府住房租赁交易服务平台建设，提供住房租赁信息发布和房源信息核验便捷服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上签约和登记备案，定期公布合法备案的房地产中介机构名单和从业人员信用等信息；加强住房租赁市场监测，及时掌握了解、分析研判住房租赁市场状况；强化监督管理，对哄抬价格、发布虚假信息等扰乱市场秩序的中介机构，限制其合同网签资格。
今年9月底前，初步完成平台搭建工作；10月底前，正式上线运行；12月底前，实现全部设计功能。
■租赁平台公司
今年底建设租赁平台公司、收购500套存量房源
今年12月底前，沈阳将组建2家国有住房租赁平台公司，通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理。
今年9月底前，实现公司运营；12月底前，完成1万套公租房建设、500套存量房源收购、确定1-2个改建房源项目。
到2020年，国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。
■房企拓展租赁业务
支持房企将存量房投放租赁或作为养老公寓等
沈阳将引导房地产开发企业从传统的开发、销售向租售并举模式转变。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场或作为青年公寓、养老公寓、短租公寓、酒店式公寓或医养中心等。
今年12月底前，全市新增3~5家开展住房租赁业务的房地产开发企业。到2020年，全市开展住房租赁业务的房地产开发企业达到50家，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。
■租赁中介机构
实行明码标价鼓励物业拓展住房租赁业务
沈阳将严格落实住房租赁中介机构备案制度，引导住房租赁中介机构及其从业人员规范承接业务，加强房源信息核查和发布管理，实行明码标价，规范居间服务。鼓励物业服务企业利用管理便利，拓展住房租赁业务，对居间代理住房租赁业务规模超过100套的物业服务企业，可给予减免物业服务履约保证金、企业信用加分等鼓励政策。
今年12月底前，培育规范化的居间服务中介机构10家。到2019年，建立健全中介机构守信激励、失信惩戒机制；到2020年，全市发展规范化的居间服务中介机构100家，托管的住房租赁房源占全市增量的30%、总量的15%。
■个人出租住房
通过国有租赁平台租房可凭合同办居住证
沈阳将支持个人委托国有住房租赁平台公司或通过政府住房租赁交易服务平台，将自有闲置住房投入住房租赁市场。
凡是委托国有住房租赁平台公司或通过政府住房租赁交易服务平台登记备案的非本市户籍承租人，可凭住房租赁备案合同办理居住证。到2020年，全市个人持有的住房租赁房源占全市增量的30%、总量的65%。
■盘活存量土地
引导将“烂尾楼”、闲置厂房等改为租赁住房
沈阳鼓励新建租赁住房，对三环以内、开发区等住房租赁需求量大的区域，将新建商品房项目中配建一定比例租赁住房作为土地出让条件。
今年出让的经营用地中新建、配建租赁住房面积不少于5万平方米（含房地产开发企业自持面积，下同）。到2020年，新建租赁住房2万套，建筑面积100万平方米以上。
引导社会投资主体将城镇中的“烂尾楼”、闲置厂房、事业单位改制后腾出的办公用房等改造为租赁住房，但不得分割产权出售。在符合住宅设计规范、不影响房屋结构安全和消防安全的前提下，允许住宅改造户型后按套或间出租。
■公租房管理
公租房向环卫、公交司机、新就业大学生等倾斜
方案明确，住房保障采取实物配租与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主。
探索科学的公租房轮候排序方式，对环卫工人、公交（地铁）司机、开发区职工、新就业大学生和青年医生、青年教师等需要帮助并为城市发展做出重大贡献的群体，加大倾斜力度。到2020年，新增公租房保障1万户。
■住房租赁
推行住房租赁合同示范文本实现网上签约
今后沈阳将推行住房租赁合同示范文本，实现网上签约，落实登记备案制度。
市房产局将对城区住房租赁租金水平进行调查摸底，合理确定市场租金参考价，并每半年分区域和房屋类型予以公布。
今年10月底前，将首次公布城区住房租金参考价。
■购租同权
明年底前实现就业、养老、入学等租购同权
沈阳将推进购租同权，建立承租人居住证权利清单，不断扩大承租人权利。
2018年12月底前，持有居住证的承租人按照法律法规规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务，实现购租同权。
■税收优惠
对个人出租住房所得减按10%税率征所得税
落实营改增关于住房租赁的有关税收政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不足3万元的，今年12月底前，可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可选择简易计税方法，按照5%的征税率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得减按10%的税率征收个人所得税；住房租赁企业购买普通商品住房，结合实际制定阶段性补贴激励政策。
■公积金
连续缴存满3个月且无自有产权房可用来付房租
职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在沈阳市无自有产权（含尚未取得《房屋所有权证》）住房且租房自住的，可凭租赁备案证明和无房证明，提取夫妻双方住房公积金支付房租。
租住公租房的，按照实际房租支出，据实提取；租住商品住房的，根据市场租金水平和租住住房面积，合理确定住房公积金提取额度。2017年9月底前，市公积金中心出台相关操作指南。
此外，沈阳还将建立健全住房租赁管理法规体系。2017年12月底前，出台我市城市房屋租赁管理办法；2019年12月底前，修订完成我市城市房屋租赁管理条例。
■业内人士
“就近入学”
不等于“最近入学”
本报讯（华商晨报主任记者 刘桐）昨日，沈阳“租房新政”在网上公开后，有很多家长都关注到“租房后随迁子女入学”的条件，这样是不是在知名的中小学附近租套房就能“入名校”？
业内人士认为，尽管“租房新政”的相关实施细则尚未公布，但是沈阳对于保障外来随迁子女入学权益的政策早就有，而且“就近入学”并不是“最近入学”。
房产中介：已有少数家长
前来询问租房入学新政
昨日，记者来到省实验学校、沈阳市第四十三中学、南昌中学等学校附近的房产租赁中介。“前两天就听说国家将沈阳作为试点城市，有租购同权的说法，有几位家长还来询问过，但是目前确实还没有说法。”一位中介负责人说。从事房产中介多年的一位业内人士预估，对于“租购同权”的住房保障、社会救助、社会福利等方面有可能直接就在租房所在社区就能实现，但是对于随迁子女入学这一条很难会在租房社区实现。因为现在购买学区房花费较大，一般家庭难以达到。但要是租房就能上名校，就会有沈阳市民将户口外迁后，直接租房就可以实现。
另外，如果已经在沈阳本市拥有产权房租，这样一般也不会支持租房入学。
学校方：“名校”学位有限
不可能租房就入学
沈阳市一个重点中学的负责人说，在“名校”周边租房然后直接入学估计很难实现，因为任何学校每年的招生都会有一定的规模，也就是每年入学学位数量是有限的，如果租房就能入学的话，这样势必就会出现学位超员的情况。还有就是现在中小学入学政策实行“就近入学”，但是并不意味着“最近入学”，例如在某社区附近有一所重点学校，招生学位1000个，还有一所普通学校，招生学位800个，该社区适龄入学1200人，这样势必得有部分人到普通学校入学。
业内人士：如租房购房同享学籍
垄断学籍和学区房热或可破冰
此次全国12城市纳入住房租赁试点之前，试点城市之一的广州释放了全国广泛关注的一条消息，即“租购同权”，要求赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，被指打破学区房“垄断”。
之前就曾有过重点中小学房价翻倍，甚至3万多元/平方米。不少家长也表示：如果能够实现租房和购房都能享受到同等学籍的话，就不会选购学区房，势必会给学区房降降温，这样学区房垄断地位就会失去。
