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北京学区房市场洗牌:有人急买房 有房源每平超20万

中国经营报

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原标题:北京学区房市场洗牌:有人急买房、有人急脱手、有房源单价超20万每平

本报实习记者 詹方歌 记者 卢志坤 北京报道

“我们多交点税费,能贷出来款,也认。”北京西城宏庙小学附近的链家地产门店内,一位家长如是说。

购置房产的税费和贷款均由购房合同上显示的房产价格来确定。寻常情况下,一些房产买家为了避税,会将合同金额写的比实际价格低,来降低该套房子的含税总价。相应的,该套房产能得到的银行贷款也相对较低。

不过,这种操作已经不适合此刻急于购买西城学区房的父母。如何能在短时间内得到更多贷款,为孩子购置最好的学区房,才是他们考虑的重点。

4月30日下午,西城区发布《北京市西城区教育委员会关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》:自2020年7月31日后,户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时,将不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

2018和2019年度,东城及海淀相继实行“多校划片”及“六年一学位”,如今西城区也靴子落地。

对于急于购置学区房的家长而言,入学新规则意味着,如果看中某一所学校而购买学区房,必须加快脚步,在7月31日以前买房落户,否则,孩子将有被分至片区内其他学校的可能。

一纸公文激起千层浪,这场优质教育资源的争夺战,又有了新赛制。

“7·31”大限

展览路学区内的一位房产中介告诉记者,多校划片的细则虽然还没出来,但是此前11个学区内的小学名单已经明确,依照就近入学的原则,变动的可能性不大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经营报》记者,客观上讲,多校划片政策是在原先就近入学的政策基础上调整,不会造成绝对的变化。但买房不一定能上最好的学校,不确定性增加,整个学区房市场预计会出现降温。他认为,学区房本质上是教育资源问题,目前中央政务区鼓励人口迁出,更多资源会倾向北京郊区,后续教育资源也会分布得更加均衡。

基于就近入学和多校划片原则,来到西城区房产中介门店的家长,会得到一张中介自制的表格,其中标注了西城区11个学区内小学具体情况。以我爱我家中介门店内的介绍为例,表格内红色字体为老牌“牛小”,紫色为传统优质校,黄色是直升校,绿色是名校分校或小区,而黑色则是人人想要躲避的普通校。对于家长们来说,从前买学区房是挑学校,7月31日以后则是挑学区。

新政公布后,最先行动起来的是看中宏庙小学的父母。宏庙小学位于金融街学区,在父母口中被称为“宇宙小学”,不仅教学质量好,孩子小学毕业后还能直升实验中学和八中,是西城区唯一小学和直升初中都极优质的选择,因此备受追捧。

想买宏庙学区房的父母,有7月31日前不得不购房的理由:金融街学区内有两所“黑色普通校”,且因为学区较小,一旦多校划片,派位并不明确。几乎没有父母敢在此事上赌运气,只能迅速买房落户。

我爱我家金融街一家门店的房产中介告诉记者,整个“五一”假期,仅一个店单天成交量就能达到10单,但价格总体来说涨幅不大,整套房子的价格在1000万元左右。

“有人急着买,也有人急着卖啊,业主也想赶在政策(实施)之前把房子抛出来。”上述房产中介表示,金融街附近小区比较少,成交量一直很小。新政出台以后,只要孩子上了小学的父母,都想把房子挂出来卖掉,避免7月31日以后大幅贬值,也因此附近房价没有较大涨幅。

与宏庙小区情况相似的,是同在金融街学区的“牛小”实验二小和奋斗小学。一位西城家长告诉记者,自己曾有朋友在奋斗小学旁,花大价钱买下面积仅为十几平方米的学区房,只为学位。现在,这类仅有学位价值的房产成了烫手山芋。严跃进也认为,新政对于有些房东来讲影响相对大。此前因为学位受人追捧,能够挂很高价格的房子,现在可能会出现降温态势。

记者从一位西城区房产中介处获悉,仅“五一”假期几天,就有五套实验二小学区房挂出,面积在10平方米到20平方米不等,价格则在495万元到630万元不等,目前没有成交。有中介透露,附近仅有6栋楼属于实验二小学区,其他都是难以住人的小面积平房。上述挂出房产无一例外,都属于“实验二小平房区”。

另一方面,宏庙小学附近,的确有房屋单平价格涨幅大的房产成交,有甚者已经涨到20万元到30万元一平方米。“5月4日晚上,我从那边(金融街附近)抢了一套房子,51平方米,1019万元,单价得20万元一平方米,抢完就卖了。”一位德胜学区的中介告诉记者。

她说,这类房屋都是小户型,每平方米单价虽然涨幅大,但房屋总价相对较低。不得不以单平高价购买这类房产的父母也有辛酸。

王新(化名)目前已经在西城区为两岁的儿子购买了学区房,她表示,当时为孩子购置学区房,是卖掉了首套房产作为资金周转。这是父母购置学区房的常态。

中介则告诉记者,此番西城区政策新出,留出的空窗期仅有3个月。许多原本打算孩子上学前卖掉首套房产,从容换房的家长措手不及,只能考虑总价更低的小户型,接受高溢价。更有家长愿接受较高税额,以获得更多贷款周转资金。

挑学校变挑学区

西城区多校划片的新政,也使得西城区学区房市场重新洗牌。

多位西城区房产中介给出的口径颇为一致:金融街学区房价必跌。据链家官网数据,位于宏庙小学附近的丰汇园小区目前小区均价为19.5万元/平方米,正在出售的房源11套,近90天内成交量为20套。近30天内,看房次数达336次。

“现在要是买那边的房子,就是想用以后降价那一两百万元,给孩子换一个好的未来。”自家孩子明年将要上学的刘元(化名)说。而教育资源相对均衡的德胜学区、月坛学区、陶白学区,房产则相对保值,留给父母的决定时间也相对多。

链家官网数据显示,位于德胜学区的新风北里小区按照目前的划片属于育翔小学。该小区目前小区均价在14.5万元/平方米,正在出售房源13套,近90天内成交量为4套,近30天内带看次数则为144次。

一个较为特殊的例子是广外学区。该学区内的9所小学,五所都为普通校,三所为名校分校。仅有椿树馆小学一所直升校,对口学校是北京八中。链家官网显示的在售房源中,位于椿树馆小学学区的广安苑一期学区房面积为38.299平方米,售价为499万元。

而一家房产中介推给记者的最新房源信息显示,椿树馆小学学区内车站东街15号院为“满五唯一”商品房(购房者不需缴纳最高20%的个人所得税),面积43.51平方米,原始报价520万元,但中介表示,目前“业主急着卖”,全款499万元就能拿下。照此计算,该房屋单平价格约11.5万元。而链家数据显示,该小区内目前均价为10.2万元/平方米,近90天内成交5套,正在出售的房源则为19套。

“我现在比较关心的是,假设我(的孩子)被调剂,最差会调剂到哪所学校?”刘元向德胜学区的房屋中介发问。得知孩子最差也是进入三帆附小,直升三帆中学,她满意地点点头:“那还挺爽的。”

刘元更中意西城德胜学区。德胜学区是西城最优质的学区,片区内的五所小学,非“牛小”的也是优质校或直升校。她和丈夫都非北京户口,需要贷款,买房流程较为繁复。德胜学区留给他们的余地较大,即便赶不及7月31日前落户,也能够保证给孩子相对好的教育资源。“买西城的房子就是冲一冲。”她说,自己几年前已经在天津最好的学区为孩子购买了学区房,如果没办法落户西城,这也是另一重保障。

而王新则是在2019年初就开始考虑为儿子购买西城学区房,关注了半年多时间,最终在2019年11月出手,从看房到签合同,仅用时两天。目前,王新的房子已经办完过户,不受新政影响。

但她直言,因为离孩子上学还有三四年,买房的当下已经考虑到政策变动:“之所以选择西城德胜片区,是了解到整个德胜片区的小学以及中学的教育资源比较均衡,不管之后的政策怎样,不会有太差的学校。”按照目前的政策,王新的孩子可以上五路通小学,虽然名气不及育翔小学,但王新觉得,这所学校和周边几所学校相比“各有特色”。

对于已经坐拥学区房的家长来说,落户远不是终点。李方(化名)的女儿目前就读于德胜区最好的小学——育翔小学。在她的陈述中,育翔小学老师非常负责任,学生谦和有礼,买学区房的确值得。但因为扩招的影响,“(育翔)一个年级就有600多人,一个班就是满满的四十三四人,现在也有三个校区,我们接送真的不太方便。”小儿子明年也将要上小学,李方夫妇开始认真权衡,要不要放弃最有名气的育翔,让孩子进入五路通小学。

责任编辑:王颖

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